酒店测评 | 涨了2倍租金的单体酒店，出路在哪？
摘要：随着核心区域的物业租金大幅上涨，早前的单体酒店是选择继续升级改造做单体，还是升级改造成加盟连锁？
酒店投资“优越的地理位置”是第一核心要素，随着核心区域的物业租金大幅上涨，早前占据核心位置老旧的单体酒店是选择继续升级改造做单体，还是升级改造成加盟连锁？这也是当下很多投资人面临的选择。
今天，次方点评采访的酒店投资人廖凤湘，投资领域涉及房产、酒店、餐饮、足浴等多行业，酒店行业已有30多年的经验，在2020年的时候，他也面临着单体酒店合同到期，续签租金上涨了2倍，是继续做单体还是做连锁的选择。听听他的投资故事以及门店的经营数据，希望可以给到投资人一定的参考。
项目背景
1、投资人背景
在广州打拼了30多年的湖南投资人廖凤湘，投资经营酒店已有30多年，在广州、湖南等地投了多家单体酒店，深谙酒店行业的投资之道。
2、项目地理位置
广州核心地段：酒店处于广州最繁华的地段——天河区，被天河城购物中心、正佳广场、天环广场等多个商场围绕。去广州塔只需要一个起步价。
从广州白云机场坐地铁3号线，只要30分钟，出地铁只需要200多米就能到达酒店。
穿过人流如织的街区，走不到100米就能看到酒店。它在居民区的对面，绿荫环绕，将喧闹隔绝在外。
酒店客群：酒店客群以商务客人为主。酒店附近有很多办公楼，旁边的体育中心会定期举办各式赛事与会议，也会有很多团队协议客。
3、改造升级、加盟品牌的理由：
1)高额租金与产品的老化决定了要做改造升级:2009年签订的11年租期，当时租金只需要110万/年；2020年续签租金350万/年，租金上涨了2倍多；而单体酒店已经开业10多年，硬件等设施设备都已老化，即使地段好，但房价的天花板依然存在，均价最好时候也就200多元，而这样的房价无法支撑每个月的固定成本。
2）消费客群的变化和个人精力促使加盟连锁品牌：消费者尤其是经常出差的商务客人对连锁品牌有认知，一定程度上连锁品牌会给到客人归属感和安全感；
另外，由于自己投资的行业比较多，酒店在自己的众多投资当中是比较小的一部分，也不希望花费太多的精力在上面，对比加盟连锁酒店，有专业的管理运营团队，不需要自己太操心。
3）周边竞品市场决定了加盟品类：周边喜来登、万豪等高星级酒店居多，平均卖价800-1300元左右，由于物业面积只有2700平，面积有限，改造后房间卖价要达到600元以上很困难，但房间均价要做到300元左右才能保本。为此选择房价在300-500元之间的中档酒店品牌。
4）身边酒店投资人的加盟口碑、消费市场的需求与产品定位决定了加盟品牌：身边很多投资酒店的老乡都加盟了东呈集团的“城市便捷”、“宜尚”，大家在一起交流时对宜尚口碑点评不错，加深了对宜尚的印象；
当下的消费市场以及酒店的客群主要以年轻商务客为主，酒店产品适应年轻人的消费喜好很重要。廖总到集团样板间考察后，了解到目前的宜尚酒店是2.5版本，从整个产品的设计风格和理念上也能接受以及符合项目情况:首先是好的门面，“微笑曲线”的logo给人的第一感觉比较舒心，给人微笑服务以及宾至如归的第一感受；
其次是整个产品以木色、深蓝色、灰褐色为主打色系的简单设计风格，符合年轻人的消费调性；
最后从产品布局上提高了人效和坪效，这对于廖总的小物业很重要，尤其是前台有自助和人工入住两种模式，提高了客人的入住效率，也缩减了人工成本，同时前台和咖啡吧的一体式设计既提高了坪效，也能更大程度创造非房收入。
改造前后对比图
项目数据
数据来源于投资人和东呈集团
酒店从2020年12月开业，2021年1月份95%的出租率，到3月份市场开始回暖，酒店生意也正式步入正轨，3月营收93万，廖凤湘根据4月份的数据表现（RP401.82元、入住率106%）预估4月营收有望超过3月。
根据自己几十年酒店投资经验，廖凤湘预估该门店的年度均价在400元左右，月营收能达到100万左右，预估可以在3年内回本。
同时廖凤湘分析，由于整个物业面积仅有2700平，如果降低房量，做大房间面积，即使房间卖价在500元左右，利润远低于小面积、多房量，所以在酒店改造时，只改了房间内部的结构，比如卫生间的布局等。
项目整体除了电梯未改外，其他包含隐蔽工程在内均做了调整，仅仅是拆除原来酒店的地板、卫生间就花费了60多万元。
改造前后数据对比
数据来源于投资人和东呈集团
整体营收对比，改造前月GOP率（月毛利润率）58.9%，改造后月GOP率（月毛利润率）69.8%。
改造前，该酒店是名为“凯福大酒店”的单体酒店，11年前签订的合同，那时整体物业租金110万，其中2楼出租给餐厅年收租20多万，酒店所实际承担的年租金只有80多万，单体酒店能有所盈余。但后来由于餐厅退出，便将2楼改为了客房，增加了20多间房后立即加盟了宜尚。
廖总自己算了一笔账，如果按照80间客房的单体酒店来经营，即使RP做到230元，100%的出租率，月度总营收也只有55万；扣除掉29万的房租和20多万的运营成本后，只能实现收支平衡，更别提20多间房的改造成本回收。
宜尚酒店广州体育西路地铁站店
门店经营管理
以前做单体酒店，即使有店长管理，但是自己会经常到门店坐坐，也会经常多地学习、考察酒店物料，以此改进门店品质。
改造后，酒店采购和经营管理都交给店长，廖凤湘每天只关注店长发来的数据报表，用一句总结就是“只要店长给酒店盈利了就好”。至于物料采购，则只需要店长提需求，廖凤湘在平台上下单就好。
宜尚酒店广州体育西路地铁站店
客源结构
以前的客源主要以OTA和散客为主，但随着酒店硬件的老化，客群主要以散客为主。
改造后，客源结构组成，62%的会员占比，20%的协议客，18%来源于其他渠道；同时酒店也选择性的上架OTA渠道，从而大大降低了酒店给到OTA渠道的佣金。
项目满意点
1、项目管理上可以不用操心：门店有整个团队的管理，店长+店助的管理可以让廖凤湘少操很多心。
2、项目产品有特色：廖凤湘也会经常去住其他酒店，从产品、管理等角度学习其他家生意好的经验；对比起来觉得自己门店产品设计简单，比较适合年轻人的审美：
智能化的产品有特色，大堂公区满足客人办理入住、休闲的需求；
智能机器人可以送外卖或其他日常生活所需，节省人工成本，能为客人带来便利；
客房用了智能化设施，化妆镜的灯光调控，窗帘可以自动打开，智能调控空调温度和电视机的声音高低，这些都提升了客户体验，让客人感觉舒适、安心。
3、硬件装修质量好：廖凤湘表示自己工程出身，对装修筹建环节和物料选择也比较专业，对硬件上追求细节的完美。个人觉得既然要改造，好的硬件是关键，好的硬装虽然前期投入多，但是后期运营维护成本低，折旧率低。在选择装修材料时，认可平台的质量，但也曾尝试询问价格，找到集团供应链平台的同一个木地板厂家，而对方要求1万平方起预定，而自己并没有那么大的需求，这时发现还是集采供应链有优势。
总体来说，廖凤湘对宜尚品牌认可度颇高，如再有项目的话，还会考虑加盟宜尚。
宜尚酒店广州体育西路地铁站店
项目遗憾点和处理方式
项目的遗憾点主要在筹建环节
施工与设计阶段交叉进行的弊端：据了解，宜尚的标准设计周期为40天，设计公司是东呈平台的合作团队。由于酒店物业位于繁华地段，租金昂贵，为缩短筹建周期，项目采取了施工与设计阶段交叉进行的方式。由于部分施工阶段在前，设计图纸在后，因此出现局部施工现场尺寸与家具不符的情况，如客房迷你吧的电源插座高度不合理。最后经过品牌方的采购负责人协调，家具厂的配合调整，门店才得以正常开业。
投资人建议
业主无非是关注地段好不好，租金价格贵不贵，加盟之后能否盈利这几个问题。要想投资成功，有以下几点建议：
酒店投资：地段第一、硬件第二、品牌第三；
在好的地段，拥有好的硬件设施、漂亮的门头、干净的内在环境以及有品质的产品才能吸引和留住客人；
选择一个具有竞争力的酒店品牌，这是酒店投资的前提，既可以精准定位消费群体，也能保障一定的会员占比率。
说明：文章数据来源投资人和东呈集团。
